Kiinnitykset
ja panttikirjat

Mitä ovat kiinnitykset? Onko kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset hyvä asia? Monta kiinnitystä kannattaisi hakea? Mikä on panttikirja? Entä pankin näkemys kiinnityksistä ja niihin liittyvistä lainoista?

Yksinkertaisuudessaan kiinnitys tarkoittaa kiinteistön käyttämistä lainan vakuutena. Lainan saamiseksi pankki edellyttää hakijalta virallista dokumenttia kiinteistön arvosta, jota vastaan lainaa myönnetään.

Kiinnitys voidaan hakea kiinteistöön, sen määräosaan (murtoluvun suuruinen osuus kiinteistöstä) tai määräalaan (rajoiltaan määrätty alue kiinteistöstä) sekä kirjaamisvelvollisuuden alaiseen maanvuokraoikeuteen. Kiinnitystä voi hakea kiinteistön omistaja maanmittauslaitokselta joko kirjallisesti tai sähköisesti. Hakeminen etenee seuraavasti:

  1. Kiinteistön omistaja tai pankki tekee hakemuksen maanmittauslaitokselle
  2. Kiinteistö kiinnitetään
  3. Kiinnityksestä annetaan todistukseksi panttikirja (sähköinen dokumentti, joka voidaan antaa pankille lainan vakuudeksi)

Side note: Ennen kiinnityksen hakemista on kiinteistöstä oltava lainhuuto, eli sen omistajuus täytyy olla merkittynä nykyiselle omistajalle.

Miten tämä vaikuttaa kiinteistökauppaan? Jos ostat kiinteistön yksityiseltä myyjältä ja kohteella on kiinnityksiä, tulee vain varmistaa, että ne ovat vapaita kaupantekopäivänä (kiinnitys on vapaa silloin, kun se ei ole minkään lainan vakuutena). Jos kiinnitys on lainan vakuutena kaupantekopäivänä, yleisesti ottaen laina kuitataan maksetuksi samaisessa tilaisuudessa. Kiinteistön kiinnitystiedot ovat nähtävissä rasitustodistuksesta. Jos myyjällä ei ole esittää todistusta, se on tilattavissa maanmittauslaitokselta.

Kiinnitykset ei missään nimessä ole huono asia. Päinvastoin. Kun kiinteistöllä on olemassa olevat kiinnitykset, niiden hakemiseen ei tarvitse tuhlata aikaa eikä rahaa. Jos taas kiinteistöä ei aiota käyttää lainan vakuutena, silloin asialla ei juuri ole merkitystä.

Monta kiinnitystä kannattaa hakea?

Kiinteistöön voidaan hakea yksi tai useampi kiinnitys. Jos 200 000 euron arvoiselle kiinteistölle haetaan 4 kiinnitystä ja jokaista kiinnitystä (50 000 euroa) käytetään lainan vakuutena, ne vapautuvat sitä mukaan, kun yksittäisen kiinnityksen summa lainaa on maksettu takaisin. Näin vapautunutta kiinnitystä voidaan käyttää vakuutena johonkin toiseen pankista haettavaan lainaan. Jos kiinteistölle haetaan vain yksi kiinnitys, on lainasumma maksettava kokonaisuudessaan takaisin, ennen kuin sitä voidaan käyttää muiden lainojen vakuutena.

Pankin näkemys kiinnityksistä ja niihin liittyvistä lainoista

Pääsääntöisesti pankit myöntävät lainaa 65% – 75% kiinteistön nykyarvosta. Eli 100 000 euron arvoiselle kiinteistölle, jossa on 100 000 eurolla kiinnityksiä voi saada 65 000 – 75 000 euroa lainaa. Prosentteihin voi hakea korotusta esimerkiksi kohtuuhintaisella valtiontakauksella, joka on enintään 50 000 euroa asuntoa kohden. Valtiontakauksesta perittävä maksu on 2,5% takauksen määrästä. Valtion asuntolainatakaus on tarkoitettu henkilöille, joiden oma varallisuus ei riitä takaamaan haettavan lainan määrää.

Joskus voi törmätä tilanteeseen, missä kiinnityksen arvo ylittää kiinteistön nykyarvon. Tämä voi tapahtua esimerkiksi silloin, kun kiinnitys on haettu uuteen kiinteistöön vuosikymmeniä sitten ja kiinteistön arvo on sittemmin laskenut. Lainaa haettaessa pankit jättävät nykyarvon ylittävän summan huomioimatta.

Tilanne voi olla myös toisinpäin. Kiinnityksen arvo alittaa kiinteistön nykyarvon. Tämä voi johtua kiinteistön arvon noususta tai sitten kiinnityksiä ei alun perinkään ole haettu koko kiinteistön arvosta. Jos tarve niin vaatii, voit hakea lisää kiinnityksiä kiinteistön nykyarvon rajoissa. Se vaatii vain hitusen aikaa ja rahaa.

(Tässä artikkelissa esitetyt luvut ovat suuntaa-antavia. Luvut sekä käytännöt voivat vaihdella pankista ja maksukyvystä riippuen).