Kuntotarkastus ja piilovirheen korvausvastuu

Ensin mainittakoon, että kuten lainsäädäntö yleensäkin, tämäkin aihe on ERITTÄIN tulkinnanvarainen ja piilovirheiden korvausvastuut ovat AINA tapauskohtaisia. Pääsääntönä on, että omakotitalojen osalta myyjä on vastuussa piilovirheistä viisi vuotta ja asunto-osakkeiden osalta kaksi vuotta.

Mikä on piilovirhe?

Piilovirhe on talossa tai asunnossa ilmenevä virhe, josta myyjä ei ole ollut tietoinen eikä sitä ole havaittu kuntotarkastuksessa ja joka vaikuttaa olennaisesti rakennuksen kuntoon, hintaan tai asuinolosuhteisiin. Yksinkertaistettuna kaupankohde ei vastaa sovittua ja poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä kaupankohteena olleena talolta voidaan sen ikään, kauppahintaan ja muihin olosuhteisiin verrattaen edellyttää. Virhe voi olla esimerkiksi rakenteissa ilmenevät kosteusvauriot.

Myyjä ei aina ole vastuussa piilovirheestä

Jotta vastuu piilovirheestä voidaan sysätä myyjälle, on virheen oltava merkittävä. Esimerkiksi vaurio, joka on korjattavissa ilman suurempaa vaivaa pienellä rahalla, ei myyjä yleensä ole näissä tapauksissa vastuussa virheestä.

Selvän piilovirheen korvausmenettely

Käytetyssä talossa ilmenneestä piilovirheestä ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä. Myöskään myyjällä ei ole korjausoikeutta, koska tällä menettelyllä vältyttäisiin rahalliselta korvaukselta.

Yleisin korvausmenettely on hinnanalennus, jolla saadaan talon hinta vastaamaan virheellisen talon mukaista arvoa. Yleensä korjauksista aiheutuvia kustannuksia ei kuitenkaan korvata täysmääräisesti, koska taloa korjattaessa sen hinta nousee kauppahintaan verrattuna.

Äärimmäisissä tapauksissa kauppa voidaan myös purkaa, mutta tällöin virheen ja korjauskustannusten tulee olla huomattavan mittavat.

Välittäjän rooli

Hyvän välitystavan mukaan jokaisella välittäjällä on selonottovelvollisuus. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että välittäjä haastattelee myyjää, suorittaa asunnossa katselmuksen ja käy läpi siihen liittyvät asiakirjat. Jos on syytä epäillä tietojen todenperäisyyttä, astuu peliin erityinen selonottovelvollisuus. Esimerkiksi, jos välittäjä epäilee tai havaitsee asunnossa olevia puutteita tai vikoja vaikka näkö- tai hajuaistein, voidaan myyjää ohjeistaa tekemään lisätutkimuksia ennen myynnin aloittamista.

Ammattitaitoinen välittäjä kertoo kaikista selonottovelvollisuuteen kuuluvista seikoista ostajalle ennen ostopäätöksen tekemistä.

Esimerkkejä oikeuden ratkaisuista:

Tapaus jossa oli kyse myyjän vastuulle kuuluvasta piilovirheestä:

Helsingin hovioikeuden ratkaisussa nro 3330, 27.11.2008, S 07/2390 kyseessä oli vuonna 2004 tehty kiinteistön kauppa ja kauppahinta oli ollut 246 000 euroa. Myyntiesitteen mukaan rakennus oli ilmoitettu olevan hyväkuntoinen. Kaupan jälkeen todettiin, että rakennuksen alakerran maavastaisissa ulkoseinissä oli kosteusvaurioita. Hovioikeus katsoi ratkaisussaan, että kosteusvaurio oli aiheutunut sadevesi- ja salaojajärjestelmän, perustusten täyttöön käytetyn maa-aineksen ja perusmuurin kosteudeneristyksen virheistä. Rakennus oli valmistunut vuonna 1988. Alakerrassa otetuissa seitsemässä materiaalinäytteessä oli yhdessä näytteessä todettu runsaasti homeitiöitä ja sädesieniä. Kahdessa näytteessä oli todettu runsaasti sädesieniä. Kiinteistössä oli myyntiesitteen mukaan ilmoitettu olevan työhuone ja takkahuone, jotka ostajien mukaan sijaitsivat rakennuksen alakerrassa, kuten myös sauna- ja pesutilat. Vaikka kyseessä olevat tilat eivät täyttäisi varsinaiselle asuintiloille asetettuja vaatimuksia, ostajat olivat hovioikeuden mukaan voineet perustellusti edellyttää, että myös alakertaa olisi voinut käyttää ilman terveysriskiä. Hovioikeus katsoi, että kiinteistössä oli todettu olevan merkittäviä rakennusvirheitä ja kellarikerroksen kosteusvaurion vuoksi rakennus oli poikennut merkittävästi siitä mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä ostajat olivat kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon perustellusti edellyttää.

Tapaus jossa kyse ei ollut myyjän vastuulle kuuluvasta piilovirheestä:

Turun hovioikeuden ratkaisu nro 1813, 17.9.2007, S 06/2058. Kyseessä oli vuonna 2004 tehty kiinteistön kauppa, jossa kauppahinta oli 52.000 euroa. Talo oli rakennettu vuonna 1900. Kiinteistössä oli havaittu lahonneita seinähirsiä ja vaurioiden korjauskustannukset olivat 4 636 euroa. Määrä sisälsi myös salaojituskustannuksia, joita ei ollut osoitettu kaikilta osin tarpeellisiksi. Ottaen huomioon rakennuksen ikä ja kauppahinta, hovioikeuden mukaan kiinteistö ei salaisen virheen perusteella poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä oli voitu perustellusti olettaa ja kanne hylättiin.